Droit d’entrée bail commercial (ou pas-de-porte)
Qu’est-ce qu’un droit d’entrée de bail commercial ?
Le droit d’entrée, parfois appelé “pas-de-porte” est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur du local commercial au moment de la signature du contrat de location. Il permet de disposer des locaux pour y accueillir une activité commerciale.
Le droit d’entrée est-il obligatoire ? 
Le droit d’entrée n’est pas obligatoire mais peut-être exigé par le bailleur dans certaines négociations de baux commerciaux. Il est généralement négocié pour les locaux d’une grande valeur commerciale afin d’offrir une compensation financière au bailleur.
Pour que le droit d’entrée soit valable, il doit faire l’objet d’une clause spécifique dans le contrat de bail dans laquelle sera indiquée :
- le montant du droit d’entrée
- les conditions de règlement
- sa valeur juridique (supplément de loyer, indemnité ou nature mixte)
Si le bail commercial ne prévoit pas de pas-de-porte, le bailleur ne peut le réclamer.
Pourquoi payer un pas-de-porte ? Quels avantages ?
Si le droit d’entrée peut paraître désavantageux pour le locataire, en réalité il présente certains avantages. Car payer un pas-de-porte peut permettre :
- réduire la valeur locative et négocier un loyer plus bas.
- d’obtenir un local qui a pignon sur rue, ou qui dispose d’une clientèle déjà existante.
Quel est le coût du droit d’entrée du bail commercial ?
Il n’existe pas de coût du droit d’entrée fixé par la loi. Celui-ci doit être déterminé librement entre le bailleur et le locataire. Il dépend généralement de la localisation du local, du type d’activité qui est prévue, de l’état du local et de la concurrence sur le marché.
On parle en règle général d’un droit d’entrée équivalent entre 3 à 6 mois de loyer en moyenne.
Quelles sont les formes de droit d’entrée ?
Il existe plusieurs formes juridiques de droit d’entrée :
Le droit d’entrée “supplément de loyer”
Le droit d’entrée “supplément de loyer” permet au bailleur de faire face à l’augmentation de la valeur locative, par rapport au plafonnement de la révision du loyer et ainsi compenser l’éventuel écart entre le loyer et la valeur réelle du bien.
Le supplément de loyer est alors assimilé dans les charges pour le locataire et est étalé sur toute la durée du bail.
C’est le type de droit d’entrée le plus fréquent.
Le droit d’entrée “indemnité”
Lorsque le droit d’entrée prend la forme d’indemnité, il constitue alors une compensation financière à destination du bailleur, des avantages obtenus en louant le local par le locataire (bon emplacement, une réputation déjà établie, etc).
Ainsi, plutôt que de demander un loyer très élevé, le bailleur demande un montant forfaitaire unique, déterminé à l’avance, au moment de la signature du bail.
Ce type de droit d’entrée ne fait donc pas partie du loyer mensuel.
Le droit d’entrée “nature mixte”
Afin d’optimiser le régime fiscal et juridique, le locataire et le bailleur peuvent se mettre d’accord sur un droit d’entrée de nature mixte dans lequel est à la fois compris supplément de loyer et indemnité.
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